Sollecito Di Pagamento Affitto Commerciale – Esempi E Guida Alla Scrittura

Una lettera di sollecito pagamento per un affitto commerciale rappresenta una comunicazione formale tra il proprietario di un immobile e l’inquilino commerciale che ha mancato di pagare il canone per la locazione commerciale nei termini concordati.

Come scrivere un sollecito di pagamento affitto commerciale

Il punto di partenza è sempre il contratto registrato: scadenze, modalità di pagamento, eventuali interessi di mora pattuiti, clausole risolutive espresse e garanzie (cauzione, fideiussione) orientano contenuto e tempistiche del sollecito. In mancanza di un tasso convenzionale, il ritardo integra un inadempimento che produce gli interessi legali ex articolo 1224 del codice civile; la disciplina degli interessi moratori nelle transazioni commerciali prevista dal D.Lgs. 231/2002, in via generale, non si applica alla locazione perché non riguarda la fornitura di beni o servizi, salvo patti diversi chiaramente formulati. Il canone è un’obbligazione periodica soggetta a prescrizione quinquennale, per cui la tempestività degli atti interruttivi è decisiva.

Il sollecito efficace ricostruisce in modo verificabile le mensilità insolute e mantiene un tono fermo ma professionale. Conviene indicare gli estremi del contratto (parti, data, durata e registrazione), i canoni scaduti con le rispettive date, gli eventuali oneri accessori imputati al conduttore secondo il contratto, i pagamenti parziali ricevuti, l’importo ancora dovuto e un termine breve per l’adempimento. È utile specificare IBAN, intestatario e causale univoca e invitare il conduttore a segnalare per iscritto eventuali contestazioni circostanziate entro lo stesso termine, mettendo a disposizione, se rilevante, i giustificativi degli oneri. Il deposito cauzionale non va unilateralmente imputato ai canoni correnti, perché per legge ha funzione di garanzia fino alla riconsegna; se è prevista una fideiussione, il sollecito può preannunciare la chiamata in garanzia in caso di ulteriore inerzia.

La forma di invio incide sulla prova. La PEC, quando disponibile, è preferibile perché attribuisce data certa e opponibilità; in alternativa la raccomandata con avviso di ricevimento è uno strumento solido. Un primo promemoria può passare per e-mail ordinaria o canali concordati tra le parti, ma se il ritardo persiste è prudente utilizzare un mezzo tracciabile e conservare copia del sollecito, delle ricevute e di ogni riscontro, insieme a contratto, eventuali appendici, estratti conto e quietanze. La messa in mora formale ai sensi dell’articolo 1219 c.c. è lo step successivo naturale se il primo sollecito non sortisce effetti, perché costituisce il debitore in mora, interrompe la prescrizione e prepara il terreno per le iniziative successive.

Quando il contratto contiene una clausola risolutiva espressa ai sensi dell’articolo 1456 c.c., che subordina la prosecuzione del rapporto alla puntualità del pagamento, il sollecito può richiamarla e avvertire che, in difetto di integrale saldo entro il termine indicato, la parte locatrice si riterrà sciolta dal contratto. In assenza di una simile clausola, resta sempre praticabile la diffida ad adempiere ex articolo 1454 c.c., con termine non inferiore a quindici giorni e preavviso di risoluzione. La scelta tra richiamo alla clausola risolutiva, diffida ad adempiere e passaggio diretto al procedimento di sfratto dipende dall’entità e dalla reiterazione della morosità, dall’interesse a salvare il rapporto e dalla solidità della prova.

Se l’inadempimento persiste, il rimedio tipico è lo sfratto per morosità con intimazione di sfratto e contestuale citazione per convalida ai sensi dell’articolo 658 c.p.c. In udienza, in mancanza di opposizione fondata, il giudice può convalidare lo sfratto e fissare la data di rilascio, eventualmente disponendo l’ordinanza provvisoria di rilascio; quanto ai canoni scaduti, il locatore può chiedere nella stessa sede un decreto ingiuntivo o agire separatamente, sfruttando la documentazione contrattuale e le risultanze contabili. Nelle locazioni di immobili urbani, l’articolo 55 della legge 392/1978 consente al giudice di concedere, in presenza dei presupposti, un termine per sanare la morosità con pagamento integrale di canoni, oneri e spese; la concessione non è automatica, la reiterazione dei ritardi e l’ammontare dell’insoluto pesano sulla decisione e, se il rapporto si scioglie per inadempimento del conduttore, l’indennità per perdita di avviamento commerciale non è dovuta. Per le controversie di locazione la mediazione civile è in generale condizione di procedibilità, ma l’intimazione di sfratto segue un rito speciale che non la presuppone nella fase di convalida; l’eventuale obbligo può emergere se la causa prosegue a cognizione piena dopo opposizione.

Sul piano contenutistico, il sollecito può accennare a una soluzione negoziale quando il rapporto meriti di essere preservato. Un piano di rientro breve, tracciato e sostenibile, eventualmente garantito da fideiussione o da rilascio di cambiali, è spesso preferibile a un contenzioso lungo e costoso, ma va formalizzato per iscritto e accompagnato da clausole che evitino rinunce implicite ai diritti maturati in caso di nuovo inadempimento. Se si concorda una rateazione, è opportuno precisare che la moratoria non riguarda i canoni futuri e che l’eventuale omesso pagamento anche di una sola rata determina la decadenza dal beneficio e la risoluzione o la prosecuzione dello sfratto.

Gli errori da evitare sono comunicazioni generiche senza riferimenti puntuali alle scadenze, toni intimidatori o minacce improprie, richieste di somme non contrattualizzate o prive di prova, l’uso esclusivo di canali non tracciabili e la tardività nell’attivazione di messa in mora e rimedi giudiziali. Una particolare attenzione va prestata alla coerenza tra quanto si chiede nel sollecito e quanto si chiederà poi in giudizio, perché discrepanze su importi o periodi possono indebolire la pretesa. Quanto alla protezione dei dati, il sollecito deve contenere solo informazioni pertinenti all’incasso e non va diffuso a terzi non coinvolti; se ci si avvale di professionisti o società di recupero, è opportuno formalizzare l’incarico e regolare correttamente il trattamento dei dati.

Esempi di solleciti di pagamento affitto commerciale

Ecco alcuni modelli di sollecito di pagamento affitto commerciale da utilizzare come esempio.

Modello 1 — Primo sollecito cordiale (promemoria bonario)

Oggetto: Sollecito pagamento canone di locazione commerciale – mese di ____________

Spett.le ____________
Locazione immobile sito in ____________, contratto del ____________ registrato al n. ____________

Con la presente segnaliamo che il canone di locazione relativo al mese di ____________, scaduto il ____________, risulta ad oggi non pervenuto. L’importo dovuto è pari a € ____________, oltre eventuali oneri accessori come da contratto. Vi invitiamo a provvedere entro il ____________ tramite bonifico su IBAN ____________ intestato a ____________, indicando in causale “Canone mese ____________ – contratto ____________”. Qualora il pagamento sia già stato disposto, vi preghiamo di inviare cortese riscontro dell’avvenuto accredito. Restiamo disponibili per qualsiasi chiarimento contabile.

Cordiali saluti

Recapiti: ____________ | PEC: ____________

Modello 2 — Sollecito formale con richiamo contrattuale

Oggetto: Sollecito formale pagamento canoni scaduti – contratto di locazione commerciale ____________

Spett.le ____________,
facciamo seguito ai precedenti contatti per sollecitare il pagamento dei canoni scaduti di ____________ e ____________, rispettivamente esigibili il ____________ e il ____________, per complessivi € ____________ oltre oneri accessori come da art. ____________ del contratto. Vi invitiamo a corrispondere le somme entro e non oltre il ____________, con bonifico su IBAN ____________ intestato a ____________, causale “Canoni __/ – ____________”. In difetto, ci vedremo costretti ad avviare i successivi adempimenti previsti dalla legge e dal contratto, ivi inclusa messa in mora e tutela giudiziale. Eventuali rilievi dovranno pervenirci per iscritto entro il medesimo termine, corredati da idonea documentazione.

Distinti saluti

Amministrazione Locazioni – ____________
PEC: ____________ | Tel.: ____________

Modello 3 — Sollecito con proposta di piano di rientro (senza rinuncia ai diritti)

Oggetto: Sollecito pagamento e proposta piano di rientro – canoni arretrati

Spett.le ____________,
alla data odierna risultano insoluti i canoni dei mesi di ____________ per un totale di € ____________ oltre oneri accessori. Per favorire una rapida regolarizzazione, proponiamo il seguente piano di rientro: versamento immediato di € ____________ entro il ____________ e n. ___ rate mensili da € ____________ ciascuna, con scadenza il giorno ___ di ogni mese a partire da ____________, da corrispondere su IBAN ____________, causale “Piano rientro canoni – contratto ____________”. Restano ferme le obbligazioni per i canoni correnti, che dovranno essere pagati alle scadenze ordinarie. In caso di mancato pagamento anche di una sola rata, il piano si intenderà risolto con facoltà per questa parte di proseguire nelle azioni di tutela. Vi invitiamo a confermare per iscritto entro il ____________.

Cordiali saluti

PEC: ____________ | Tel.: ____________

Modello 4 — Sollecito con richiamo a clausola risolutiva espressa / diffida ad adempiere

Oggetto: Sollecito pagamento canoni – avvertimento ex art. ____________ contratto / art. 1454 c.c.

Spett.le ____________,
persistendo l’inadempimento relativo ai canoni scaduti in data ____________ e ____________, per complessivi € ____________, Vi invitiamo a provvedere al pagamento entro il termine perentorio del ____________ su IBAN ____________, causale “Canoni arretrati – contratto ____________”. Ai sensi dell’art. ____________ del contratto (clausola risolutiva espressa), il perdurare del mancato pagamento comporterà la risoluzione di diritto del rapporto; in via alternativa e/o cumulativa, la presente vale quale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., con avvertenza che, decorso inutilmente il termine assegnato, il contratto si intenderà risolto per Vostro inadempimento, fatti salvi i maggiori danni.

Distinti saluti

Legale Rappresentante – ____________
PEC: ____________

Modello 5 — Ultimo sollecito con preavviso di sfratto per morosità

Oggetto: Ultimo sollecito prima di intimazione di sfratto – canoni non pagati

Spett.le ,
nonostante i precedenti solleciti, risultano tuttora impagati i canoni relativi ai mesi di ________, scaduti il __________/__/, per complessivi € ____________, oltre oneri accessori e spese come da contratto. Vi intimiamo di corrispondere l’importo entro e non oltre il ____________, con bonifico su IBAN ____________, causale “Saldo canoni __/ – contratto ____________”, avvertendo che, in difetto, procederemo senza ulteriore preavviso all’intimazione di sfratto per morosità con contestuale richiesta di convalida e al recupero coattivo delle somme dovute, con aggravio di interessi e spese. Restiamo disponibili, entro il medesimo termine, a valutare un piano di rientro scritto e garantito, purché comprensivo di pagamento immediato di € ____________ a titolo di acconto.

Distinti saluti

Studio/Proprietà ____________
PEC: ____________ | Tel.: ____________

Fac Simile Lettera di Sollecito di Pagamento Affitto Commerciale Word

Di seguito è possibile scaricare il fac simile lettera di sollecito di pagamento affitto commerciale Word.