La lettera di sollecito ultimazione lavori è un documento redatto con l’intento di stimolare la parte incaricata a portare a termine i lavori nel rispetto degli accordi presi. Si tratta di un passo che può precedere azioni legali e che serve per evidenziare il mancato adempimento di un obbligo contrattuale.
Come scrivere un sollecito ultimazione lavori edili
Il punto di partenza è il contratto d’appalto: lì si trovano oggetto, termini di consegna, eventuale cronoprogramma, stati d’avanzamento, penali per ritardo, condizioni per sospensioni e varianti, ruolo del direttore dei lavori e canali ufficiali di comunicazione. Prima di scrivere il sollecito conviene verificare le date pattuite, i SAL approvati, gli ordini di servizio già impartiti, le richieste di variante e le sospensioni eventualmente concordate o legittimate da cause di forza maggiore. Se le lavorazioni risultano in ritardo o non a regola d’arte e non emerge una proroga valida o una sospensione regolare, il ritardo è imputabile all’appaltatore e il sollecito può e deve mettere in mora la controparte con un termine breve ma realistico, calibrato sulla natura delle opere residue.
Il sollecito va inviato con mezzo tracciabile, preferibilmente PEC o raccomandata con avviso di ricevimento, e deve ricostruire i fatti con precisione: indicazione del contratto e del cantiere, richiamo del termine di ultimazione o del cronoprogramma, descrizione delle lavorazioni ancora da eseguire o da rifinire, segnalazione delle giornate di inattività o degli abbandoni, eventuali ordini di servizio disattesi. È utile ribadire la piena disponibilità del committente a rimuovere ostacoli di propria competenza, così da chiudere la porta a eccezioni di mora del creditore; se sono emersi impedimenti progettuali o autorizzativi, il sollecito può precisare come e quando siano stati risolti o perché non incidono sulla parte di opere ancora eseguibili. Nel testo è opportuno fissare una data certa entro cui riprendere e completare le lavorazioni, avvertendo che, decorso inutilmente il termine, si applicheranno le penali contrattuali e si attiveranno i rimedi di legge, dalla diffida ad adempiere alla risoluzione con affidamento a terzi in danno.
Sotto il profilo giuridico, la messa in mora è lo snodo che trasforma il ritardo in responsabilità. Un’intimazione chiara ad adempiere entro un termine congruo produce effetti sia economici, perché fa decorrere interessi e penali se previste, sia processuali, perché prepara la strada alla diffida ad adempiere ex articolo 1454 del codice civile, con cui si assegna un termine non inferiore a quindici giorni e si avverte che, in mancanza di completamento, il contratto si intenderà risolto per inadempimento. Se il termine contrattuale era qualificato come essenziale ai sensi dell’articolo 1457, è possibile dichiarare la risoluzione per la sola scadenza, ma nella pratica è comunque prudente inviare un sollecito con ultimo termine, perché riduce il contenzioso sugli effetti del ritardo e documenta la buona fede. Laddove il contratto preveda penali per ritardo, il sollecito dovrebbe richiamarle e precisare che il loro eventuale addebito non esclude il risarcimento del maggiore danno documentato, per esempio costi di nolo, alloggi alternativi, fermo attività di terzi o differenziali di acquisto.
La gestione delle varianti e delle sospensioni merita un passaggio. Non tutte le richieste dell’appaltatore giustificano slittamenti: varianti non ordinate secondo le forme, sospensioni decise unilateralmente o carenze organizzative non sono, di regola, cause idonee a differire i termini. Se vi sono state sospensioni legittime o varianti approvate, il sollecito può riconoscerle e ricalcolare il termine residuo, evitando che l’appaltatore contesti un calendario impossibile; se, al contrario, la sospensione è stata arbitraria, il sollecito lo indichi e inviti a recuperare il ritardo con adeguate risorse e turnazioni, come spesso impone la clausola di diligenza professionale. In caso di ritardi gravi e persistenti, resta percorribile la risoluzione per inadempimento con affidamento a terzi in danno, previa formale diffida; un’alternativa, quando l’opera è vicina al completamento, è l’intervento sostitutivo per singole lavorazioni urgenti con riserva di rifusione dei costi.
La prova è determinante. È opportuno allegare al sollecito il cronoprogramma, l’ultimo SAL, eventuali verbali di cantiere o ordini di servizio, un breve diario con le date di fermo, e, se utile, documentazione fotografica che mostri lo stato reale delle opere. Questi allegati non sono solo persuasivi: diventano la base per l’eventuale richiesta di penali o danni e per difendersi da contestazioni speculari. Se nel contratto è nominato un direttore dei lavori, conviene che il sollecito richiami o alleghi anche le sue indicazioni operative, così da presentare una linea univoca di cantiere.
Sul piano operativo conviene mantenere un tono fermo ma non litigioso, offrendo all’appaltatore una via d’uscita praticabile. Chiarire che il committente è disponibile a concordare un micro-cronoprogramma delle ultime settimane, che accetterà, se serve, una consegna parziale funzionale all’uso e che metterà a disposizione il cantiere con finestre orarie adeguate, riduce gli alibi e aumenta le probabilità di chiusura. Se il contratto prevede garanzie finanziarie o assicurative, come fideiussioni o polizze CAR e postume, il sollecito può ricordarne l’esistenza per dare il segnale che, in assenza di completamento, saranno valutati tutti gli strumenti necessari a tutelare l’opera e il committente.
Esempi di sollecito ultimazione lavori edili
Ecco alcuni modelli di sollecito ultimazione lavori edili da utilizzare come esempio.
Modello 1 — Sollecito standard con termine certo
Oggetto: Sollecito ultimazione lavori – contratto d’appalto del ____________ – cantiere ____________
Spett.le ____________,
in riferimento al contratto d’appalto sottoscritto in data ____________ relativo ai lavori presso ____________, rilevo che, alla data odierna, risultano non ultimate le seguenti lavorazioni: ____________. Il termine contrattuale previsto era il ____________.
Vi invito a riprendere immediatamente le attività e a ultimare le opere entro il ____________, con consegna delle chiavi/verbale di fine lavori e documentazione di conformità. Restiamo disponibili a consentire accessi e fornire ogni informazione di nostra competenza.
In difetto, ci riserviamo ogni tutela prevista dal contratto e dalla legge.
Cordiali saluti
PEC/E-mail: ____________ | Tel. ____________
Modello 2 — Con richiamo penali e cronoprogramma di chiusura
Oggetto: Sollecito ultimazione e applicazione penali – contratto n. ____________ – cantiere ____________
Spett.le ____________,
preso atto del ritardo rispetto al termine del ____________, Vi assegno il termine perentorio del ____________ per l’ultimazione delle lavorazioni residue: ____________. Ai sensi dell’art. ___ del contratto, dalla data di scadenza maturano le penali per ritardo quantificate come da pattuizione.
Vi chiedo di inviare entro ___ giorni un cronoprogramma di chiusura con date e squadre dedicate (settimanale/giornaliero), fermo il termine sopra indicato. In mancanza, procederemo secondo contratto.
Distinti saluti
PEC/E-mail: ____________ | Tel. ____________
Modello 3 — Preavviso di diffida ad adempiere/risoluzione
Oggetto: Ultimo sollecito ultimazione lavori – preavviso diffida ad adempiere
Spett.le ____________,
nonostante i precedenti richiami del ____________ e del ____________, i lavori presso ____________ non risultano ultimati, con lavorazioni pendenti: ____________. Con la presente Vi invito ad adempiere entro il ____________.
Decorso inutilmente il termine, invieremo diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c. con termine non inferiore a 15 giorni e, in caso di ulteriore inerzia, avvieremo la risoluzione del contratto con affidamento a terzi in danno, ferme le penali e il risarcimento dei maggiori danni documentati.
Restiamo disponibili a un incontro tecnico entro ___ giorni per allineare i dettagli operativi.
Cordiali saluti
PEC/E-mail: ____________ | Tel. ____________
Modello 4 — Committente con Direttore Lavori (ordine di servizio richiamato)
Oggetto: Sollecito ultimazione lavori e richiamo ordini di servizio – cantiere ____________
Spett.le ____________,
con riferimento agli ordini di servizio n. ___ del ____________ e n. ___ del ____________, rimasti in parte inattuati, e al termine contrattuale del ____________, Vi intimo di completare entro il ____________ le lavorazioni indicate: ____________.
Il Direttore dei Lavori ____________ è disponibile al coordinamento nei giorni ____________; Vi invitiamo a confermare la ripresa cantiere e a presentare programma operativo di finitura (maestranze, date, forniture). In difetto, saranno attivate le misure previste dal contratto, incluse penali e successivi rimedi.
Distinti saluti
PEC/E-mail: ____________ | Tel. ____________
Cc: Direttore Lavori ____________ (PEC ____________)
Modello 5 — Condominio/Amministratore verso appaltatore (parti comuni)
Oggetto: Sollecito ultimazione lavori parti comuni – Condominio ____________
Spett.le ____________,
l’Assemblea del Condominio ____________ con delibera del ____________ ha approvato i lavori sulle parti comuni (verbale e capitolato allegati). Alla data odierna risultano da ultimare: ____________. Il termine concordato era il ____________.
Vi invitiamo a completare entro il ____________ e a concordare con il sottoscritto e con il Direttore Lavori il sopralluogo di chiusura con verbale e consegna di certificazioni/garanzie. In caso di ulteriore ritardo, saranno applicate le penali contrattuali e attivati i rimedi previsti, inclusa la diffida ad adempiere.
Cordiali saluti
____________ (Amministratore)
PEC/E-mail: ____________ | Tel. ____________
Allegati: delibera assembleare; capitolato; cronoprogramma
Fac Simile Lettera di Sollecito Ultimazione Lavori Edili Word
Di seguito è possibile scaricare il fac simile lettera di sollecito ultimazione lavori edili Word.
Marcello Massa
Marcello Massa, un nome ormai sinonimo di eccellenza nel campo della comunicazione scritta, è un autore e consulente esperto riconosciuto per le sue guide innovative su come scrivere lettere e mail efficaci.